Aus heutiger Sicht kann ich sagen, dass wir in keiner Weise kurzfristig in das Thema Liquidität laufen werden." Thomas Kleibl, neuer Immofinanz-CEO, wollte mit diesen Worten seine Aktionäre bei Laune halten; dass ihm das auch gelang, ist wohl mehr dem generellen eindrucksvollen Rebound der Börsen zu verdanken. Dennoch: Kleibl schließt also kurzfristig Liquiditätsprobleme aus - was nicht heißt, dass sie nicht mittel- bis langfristig auftauchen könnten. Womit wir auch schon beim Thema der heutigen Analyse wären: Wie ist denn die Immofinanz-Gruppe finanziell aufgestellt?
Bevor wir aber ins Detail gehen, noch eine kleine Bemerkung am Rande: Am 30. Juni hat die Immofinanz den Kauf der gesamten Immobiliensparte der Constantia Privatbank verkündet, die Kaufpreise auf Basis eines Bewertungsgutachtens von Ernst & Young mit 440 Millionen € festgelegt. Am Montag hieß es dann plötzlich, dass der Kauf um 100 Millionen € oder knapp 23 Prozent billiger kommen wird. Gut verhandelt. Aber warum sollte die Constantia auf so viel Kapital verzichten? Ein Grund ist, dass sich die Höhe der Management-Gebühren (auf deren Grundlage sich auch der Kaufpreis berechnete) nach der Höhe des Immobilien-Vermögens richtet. Wird jetzt ein Teil der Projekte gestrichen bzw. verschoben, dann war das unter anderem für eine Nachverhandlung des Kaufpreises ausschlaggebend. Und das ist dann wohl "Glück im Unglück".
Kleiner Puffer vorhanden. Doch zurück zur Immofinanz-Bilanz und den Cash-Beständen. Hier sind einmal 794,8 Millionen € zu nennen, die die Gesellschaft per 31. Juli an liquiden Mitteln zur Verfügung hatte. Erste Alarmglocken könnten schrillen, wenn man bedenkt, dass noch drei Monate zuvor diese Summe bei 1,26 Milliarden € lag, sich der Wert also um rund 465 Millionen € verringerte (das Immobilien-Vermögen stieg deutlich weniger).
Zu den Cash-Beständen rechnen wir auch Forderungen mit einer Laufzeit von unter einem Jahr, die immerhin 858,9 Millionen € ausmachen. Und zuletzt könnte vielleicht Kapital aus sogenannten "anderen Finanzinstrumenten" flüssig gemacht werden. Darunter sind unter anderem Investments in diverse Immobilienfonds zu verstehen. Allerdings ist die Summe, die kurzfristig zur Verfügung stünde, relativ gering: Fonds mit einem aktuellen Wert von knapp 19 Millionen € (ursprüngliche Investitionssumme 60 Millionen €) laufen noch bis 2010.
Das heißt also, ohne noch eine einzige Immobilie verkauft zu haben, verfügt die Immofinanz in Summe über ein Kapital von 1,67 Milliarden €. Mit dem Plan, sich von Immobilien in Höhe von 260 Millionen € zu trennen, würden sich die liquiden Mittel auf 1,93 Milliarden erhöhen. Doch wollen wir an dieser Stelle auch gleich vor übereilten Verkäufen warnen: Der Immobilien-Investmentmarkt ist angesichts der Finanzkrise mehr oder weniger zum Stillstand gekommen, "Notverkäufe" würden sich daher entsprechend auf den Preis schlagen - und Verluste aus Immobilien-Verkäufen wären zumindest wahrscheinlich.
Kommen wir zu den Verbindlichkeiten: Für Aufregung sorgte der von der Immoeast an die Muttergesellschaft vergebene Kredit, der sich seit 30. April sogar um weitere 243,4 Millionen € auf 1,77 Milliarden erhöhte. Verbindlichkeiten, die dabei innerhalb eines Jahres fällig werden, belaufen sich auf 392,8 Millionen €. Dazu gesellen sich Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 520,7 und sonstige Verbindlichkeiten von 310,5 Millionen €. Summe: 1,22 Milliarden €.
Immo-Verkäufe nicht vermeidbar. Liquide Mittel von 1,67 und Verbindlichkeiten von 1,22 Milliarden €: Auf Ein-Jahres-Sicht scheint die Liquidität tatsächlich gesichert. Was wir allerdings nicht berücksichtigt haben, ist die Investment-Pipeline, die zwar gekürzt wird, allerdings nicht vollständig gestrichen werden kann. Inwieweit hier Investitionen in den nächsten zwölf Monaten nötig sein werden (die Pipeline wird trotz allem bei rund 2,4 Milliarden € liegen), bleibt abzuwarten. Und vor diesem Hintergrund können diese rund 450 Millionen €, die die Immofinanz zurzeit noch als Puffer hätte, rasch wieder versiegen - Immobilienverkäufe dürften somit tatsächlich unausweichlich aus.
Weiters sei noch erwähnt, dass im mittelfristigen Bereich Forderungen mit 64,9 Millionen € relativ gering, rückzuzahlende Finanzverbindlichkeiten mit 1,57 Milliarden € aber überproportional hoch ausfallen. Allerdings kann (hoffentlich) Kapital aus den "anderen Finanzinstrumenten" (1,14 Milliarden €) flüssig gemacht werden, bzw. müssen Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe berücksichtigt werden.
Fazit. Kurzfristig scheint die Liquidität tatsächlich gesichert - das allerdings nur knapp. Eine Zusammenlegung der Gesellschaften wäre für die Immofinanz somit eine mehr als willkommene Gelegenheit - denn dann könnte einmal ein Großteil der Verbindlichkeiten gestrichen werden. Und dass die Immoeast-Aktionäre dem zustimmen, ist angesichts der rund 54 Prozent-Mehrheit der Muttergesellschaft eher wahrscheinlich. So günstig die Aktie aber jetzt auch ist - an einen Einstieg sollten Anleger zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht denken (außer kurzfristige Gewinnchancen reizen). Denn die Volatilität ist extrem hoch und bei jeder noch so kleinen negativen Nachricht könnte die Aktie wieder im zweistelligen Bereich nach unten rasseln. Und negative Nachrichten sind aktuell definitiv nicht auszuschließen.
Wirtschaftsblatt, 15.10.2008 |
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