Die Privatanleger der österreichischen Immo-Gesellschaften sind beruhigt: Endlich hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass aus Gewinnen erwirtschaftete Dividenden für einen langfristig orientierten Investor wichtiger sind als die täglichen Kursschwankungen. Die Vorstände jammern zwar, dass die Aktien unterbewertet sind, weil vom NAV (Net asset value, entspricht in etwa dem Eigenkapital je Aktie) zum Kurs ein Abschlag von 30 bis 50 Prozent besteht.
Der NAV basiert auf den „Verkehrswerten“ für die Liegenschaften, die von einem Gutachter errechnet werden. Angeblich hat der Markt immer recht, aber er hält sich nicht an die Berechnungen der Gutachter. Ein Gutachter setzt wesentliche relevante Daten in einen komplizierten Formelapparat ein und geht davon aus, dass alle Investoren ebenso denken und handeln. Der Gutachter geht von Prämissen und Annahmen wie Mietenentwicklung, zukünftiger Leerstand und Reparaturaufwand aus. Entscheidend ist der Rechenzinssatz, der das Bewertungsergebnis wesentlich beeinflusst.
Als ergänzende Information sind die Bewertungsergebnisse für den Investor sicher interessant, aber ob die hohen damit verbundene Kosten gerechtfertigt sind, ist kritisch zu hinterfragen. Problematisch ist jedenfalls, dass die Veränderungen der Bewertungsergebnisse in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ertrag (Aufwertung) bzw. als Aufwand (Abwertung) erfasst werden. Wir verdanken diese Regelungen den internationalen (eigentlich angelsächsischen) Rechnungslegungsvorschriften. Daher ist auch das KGV (Kursgewinnverhältnis) nicht aussagekräftig, da es durch das jeweilige (eher nur stichtagsgültige) Bewertungsergebnis verzerrt wird.
Beispiel: Durch einen Gutachterwechsel wurde bei einer börsenotierten Gesellschaft für eine gewerbliche Liegenschaft in der Nähe von Wien  der Rechenzinssatz von 3,5 auf 6 Prozent erhöht, das Bewertungsergebnis sank trotz einer Mietensteigerung von 15 Prozent um 15 Prozent. Argumentieren lässt sich eben vieles.
Wichtig sind daher die erwirtschafteten und vereinnahmten Mieterträge abzüglich Kosten und Zinsen  – eventuell ergänzt um Erträge aus Verkäufen. Daher sollte vor allem der FFO  (Flow of Funds from Operations, entspricht in etwa dem Cash Flow) bei Entscheidungen herangezogen werden. Der NAV ist daher ein unrealistischer Wert, der bei einzelnen Liegenschaftstransaktionen fallweise bestätigt oder sogar übertroffen wird, aber ihm sollten die Anleger wegen der schwachen Ertragslage der Immogesellschaften eher kritisch gegenüberstehen.
Leider hat man sich schon vor längerem vom Grundsatz der kaufmännischen Vorsicht und damit vom Niederstwertprinzip verabschiedet. Die Bilanzansätze sind damit volatiler geworden und die Skepsis der Anleger ist gestiegen. Die momentane Spekulation wurde damit gefördert, aber die Aussagekraft der Jahresabschlüsse hat darunter sehr gelitten. Es wird immer schwieriger, aus den Bilanzen relevante  Informationen abzuleiten. Es war sicher nicht die Absicht, mit den internationalen Rechnungslegungsvorschriften die Anleger zu verwirren. Aber viele Experten, die glaubten, sie hätten damit den „Stein der Weisen“ gefunden, haben so zu einem komplizierten und schwer durchschaubaren Regelwerk beigetragen, das als wenig praxistauglich erweist.